Lavori urgenti: responsabilità in condominio

A chi spetta intervenire tra amministratore e condomini nel caso in cui vi sia la necessità di provvedere rapidamente alla esecuzione di opere di manutenzione?

È purtroppo assai frequente in ambito condominiale il rimpallo di responsabilità nel caso in cui vi sia da provvedere urgentemente ad opere di manutenzione. Sia per la scarsezza di risorse economiche che per una troppo diffusa inerzia e lentezza nel adottare decisioni, si è costretti a vivere o a frequentare condomini in pessime condizioni di conservazione. Senza contare i rischi per l’incolumità anche fisica che una cattiva manutenzione degli immobili condominiali porta con sé.

Chiariamo, allora, cosa prevede la legge nel caso di lavori urgenti su beni di proprietà condominiale (ad esempio scale, tetti, grondaie, muri esterni, cancellate di recinzione, asfalto di rampe o di viali interni, balconi ecc.).

Innanzitutto, per il codice civile [1] l’amministratore ha il potere ed il dovere di ordinare lavori di manutenzione urgente, riferendone poi alla prima assemblea utile.

L’urgenza si verifica ogni qual volta l’impellenza dell’intervento sia resa palese dalla necessità di evitare che possano verificarsi danni a seguito del peggioramento dello stato di conservazione del bene da riparare.

Nel caso in cui si presenti una situazione di questo tipo (si pensi ad esempio ad un tetto che mostri segni di cedimento delle tegole o delle strutture che lo costituiscono) l’amministratore ha non solo il diritto, ma anche il dovere di decidere l’esecuzione delle opere necessarie a porre immediato rimedio alla situazione anche e soprattutto per evitare responsabilità di tipo penale a proprio carico.

Naturalmente, se l’amministratore, pur essendosi attivato, non potesse in concreto affidare ad alcuno l’esecuzione degli urgenti e necessari lavori, per la carenza di fondi disponibili, e non essendosi i condomini affrettati a fornirgli le risorse necessarie, non può essere ritenuto responsabile, nemmeno penale.

In questo caso sarebbero, invece, i singoli condomini ad essere chiamati a rispondere sia in sede civile che penale per eventuali danni causati dall’omesso intervento urgente.

La legge, infine, legittima anche il singolo condomino ad intervenire a proprie spese in caso d’urgenza per ripristinare beni condominiali carenti di manutenzione e dai quali potesse derivare pericolo anche per i terzi.

La legge [2] in tale evenienza dà modo al singolo condomino di far eseguire i lavori urgenti, senza preventiva autorizzazione dell’assemblea o dell’amministratore, e chiederne poi il rimborso pro quota agli altri condomini dimostrandone il carattere urgente (attraverso, ad esempio, la perizia di un professionista abilitato).

È questa una via d’uscita per quei condomini coscienziosi e responsabili che non volessero rispondere di eventuali danni causati ad altri condomini o a terzi nel caso gli altri comproprietari restassero del tutto inerti e lasciassero pericolosamente carenti di interventi di ripristino beni di proprietà condominiale deteriorati.

 

I danni da infiltrazione

Quando paga il condomino e quando il condominio

Chi, nella sua vita non ha mai ricevuto o provocato una infiltrazione d’acqua?

Chi, non ha avuto incertezza nel dover valutare la provenienza di una infiltrazione d’acqua?

Chi, non ha dovuto discutere per vedere riconosciute le proprie ragioni?

 

PARTI PRIVATE O CONDOMINIALI

Una prima analisi che è necessario effettuare è stabilire quali sono i beni di proprietà comune, che oltre ad essere definiti dall’art.1117 c.c, di norma sono elencati in ogni regolamento di condominio.

Le infiltrazioni possono avvenire tramite le tubature e in  questo caso è necessario porre l’attenzione sia su quelle di scarico, che sono di proprietà del condominio sino al collegamento (imbraca) con il tubo del singolo appartamento, sia per quelle di adduzione dove la proprietà condominiale arriva sino al contatore privato, oltre detti limiti si rientra nella proprietà esclusiva di ogni condomino e quindi, se la perdita avviene dopo tali punti, gli eventuali danni sono a totale carico del singolo proprietario, mentre se il danno è cagionato dal condominio, la spesa verrà ripartita tra i condomini secondo i millesimi di proprietà.

I LASTRICI SOLARI

Si possono, inoltre, verificare delle infiltrazioni tramite il lastrico solare  e se questo è di completa proprietà condominiale nulla questio, il danno va pagato dal condominio, ma nel caso che il lastrico in questione è attribuito in uso esclusivo o è di proprietà esclusiva ad uno dei condomini, e svolge anche la funzione di copertura del fabbricato, l’obbligo a provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che il danno non derivi da un fatto imputabile soltanto al condomino, grava su tutti i condomini, con la ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all’art.1126 c.c. e di conseguenza, il condominio risponde, quale custode ai sensi dell’art. 2051 c.c, dei danni che siano derivati alla singola proprietà o a terzi, per difetto di manutenzione del lastrico solare (Cass. n° 15131/01). Comunque, si rende necessario sottolineare che l’art.11126 c.c, nel dividere le spese per le riparazioni del lastrico solare in uso esclusivo ad uno o più condomini, nella misura di un terzo a carico di questo e due terzi a carico di  tutti condomini dell’edificio sottostanti il terrazzo o della parte di esso cui il lastrico serve, si riferisce solo a quelle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio vuoto superiore, manufatto comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non anche di tutto ciò che vi è sovrapposto, che ad esso si collega “ab extra” essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale (vedi ad esempio il caso di un giardino pensile sovrastante un’autorimessa, i cui locali erano stati danneggiati dall’infiltrazioni provenienti dallo stesso. la Suprema Corte ha ritenuto di dover confermare la sentenza di appello nella parte in cui condannava il proprietario del giardino pensile a sopportare per intero le spese relative alla rimozione, accantonamento e ripristino del giardino; Cass.n° 7472/01).

In caso invece di infiltrazioni provenienti, per difetto di manutenzione dal lastrico solare di un edificio condominiale, il proprietario dell’appartamento sottostante, danneggiato dalle infiltrazioni e che intenda ottenere il risarcimento dei danni ovvero l’esecuzione dei lavori necessari ad eliminarne le cause, deve in ogni caso proporre domanda nei confronti del condominio in persona dell’amministratore, e non nei confronti del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino deliberati dalla assemblea. ( Cass.n.10233/02).

Sempre in tema di condominio,  qualora il proprietario esclusivo di una terrazza, che copre una singola proprietà sottostante, sia responsabile di danni da infiltrazione d’acqua provenienti da detta terrazza e tale responsabilità rientra nella fattispecie di cui all’art. 2043 c.c, essendo il danno derivato da fatto illecito, la sottostante proprietà, tenendo conto delle disposizioni di cui all’art. 2056 c.c., collegato all’art. 1227 c.c, ai fini del risarcimento, non può rivolgersi al condominio che resta estraneo alle due singole parti coinvolte, ma deve tenere conto dell’eventuale grado di responsabilità delle rispettive condotte colpose del danneggiante e del danneggiato, ai fini della causa dell’evento dannoso ( Cass.n.10686/02).

DANNI AI BALCONI

Infine, si rende necessario fare un’ accenno  riguardo alla soletta (intendendo per soletta la struttura portante) dei balconi quale naturale prolungamento del solaio, essendoci per questi una presunzione assoluta di comunione  (ex art.1225 c.c.- vedi precedente articolo pubblicato a gennaio 2004) del solaio divisorio di due piani di edificio condominiale. Detta presunzione è attratta nel regime giuridico dello stesso. Ne consegue, che per tale soletta, si configura un compossesso degli indicati proprietari, che si attua con l’uso esclusivo delle rispettive facce della stessa, esercitato da quello del piano superiore anche e sopratutto col calpestio, mentre quello del piano inferiore, oltre ad usufruire della copertura,  ha la possibilità di acquisire tutte quelle utilità (luci-tende-ecc) purché non ostino ragioni di statica o di estetica, comportando così ad entrambi i proprietari in caso di danno, il corrispettivo carico della manutenzione e/o della ricostruzione.

Pertanto, qualora il proprietario del piano inferiore lamenti delle infiltrazioni d’acqua che abbiano danneggiato l’intradosso del balcone è legittimato ad agire nei confronti del proprietario del piano superiore, per il risarcimento dei danni subiti.